商業ビルの管理団体の収入は課税されるのか！？【税務調査】

2014-12-17

今回は商業ビル管理団体である納税者が収益事業から生じた所得を得ているとして税務署から法人税の決定処分と無申告加算税の処分をされたことに対してその取消を求めて争った裁判です。なお、この商業ビルは区分所有建物であり納税者である管理団体はこの区分所有者全員から構成されています。マンションもこれに該当します。 ────── ∞ ────── ∞ ────── ∞ ─────── 【納税者】は、納税者の活動はそのすべてが構成員である区分所有者の意思に基づくものであり、法人税法で規定する人格のない社団等に該当しない。仮に人格のない社団等に該当するとした場合であっても建物の共有部分から生じた利益は区分所有法19条や管理規約から各区分所有者が収取するとされており、納税者に帰属するものではない。そもそも税務署が収益事業に該当するとした事業のすべてが管理規約1条の定める「ビル全体の調和と繁栄をはかる」という目的達成のために付随して実施しているものであり収益を目的とした行為でないことは明らかである。仮に収益事業にかかる収入であるとしても個別事業についての直接費用を認めるべきであり、また、大規模修繕積立金会計の収入は区分所有者からの積立金と各事業年度に発生した管理業務会計と共有部分にかかる利用業務会計の余剰金から振り替えた収入で構成されており、これらの支出は管理業務と利用業務で発生する保守と営繕の追加として計画に基づき実施されているものであるので収益按分の対象になると主張した。【税務署】は、納税者は代表の方法、総会の運営、財産の管理その他団体としての主要な点が確定している団体とはいえ、人格のない社団等に該当する。そして、建物の共有部分から生じる利益は納税者に帰属する。収益事業として認定した各事業は各々不動産貸付業、駐車場業、請負業に該当し、すべて収益事業になる。管理業務会計と利用業務会計の費用については明確に各収益事業に対する費用として収益事業と収益事業以外の事業との区分経理がされていないため、収益事業に直接要した費用の額と収益事業と収益事業以外の事業に対して共通に要した費用の額のうち収益事業に対応すべきものについてはそれぞれの費用の性質に応じた合理的な基準による区分計算をすることとなる。一方、大規模修繕費は本件建物の大規模修繕にかかる費用であり収益事業にかかる費用ではないと主張した。 ────── ∞ ────── ∞ ────── ∞ ─────── どちらの主張が正しいのでしょうか？いきなり、裁決を見るのではなくこれはどういう判決になるかすこし考えてみてください。税務というと決算書の数字や申告書をイメージするかもしれませんが、そもそも税法に則った判断処理のことなのです。その判断処理を間違えると払う必要のないキャッシュが会社から失われてしまう可能性があります。この判断処理を今まで間違っていた納税者の割合やなんと７割以上（国税庁のHPより）判断処理大丈夫ですか？本来の裁判判決は難解で読むづらいものになっていますので、読みやすいように多少書き換えています。 ────── ∞ ────── ∞ ────── ∞ ─────── 【裁判官の裁決】は、納税者は人格のない社団等の成立要件である５要件を満たしており「人格のない社団等」に該当する。建物の共有部分等から生じる利益は区分所有者集会の決議等により団体内でこれを区分所有者に分配されること並びにその金額と時期が決定されてはじめて区分所有者に具体的に公使可能な支分権としての収益金分配請求権が発生すると解される。その一方、上記請求権が発生する以前の利益については区分所有者の団体である納税者に帰属するのと同様の取扱いをすべきである。収益事業該当性の判断においてはその事業の目的ばかりでなくその内容、態様等の諸事情を社会通念に照らして総合的に検討すべきである。各収入について政令に定められた事業は収入に該当しその態様から継続して行われていると認められる場合は収益事業と解すことが相当である。上記事業に該当せず、実態として納税者が徴収する管理費による収入と同様の性質を有するものと解されるものは収益事業の収入とは認められない。管理業務会計と利用業務会計の費用についてはそれぞれの費用を分類しその分類に応じて合理的な基準により各収入に費用を配賦するのが相当である。大規模修繕積立金会計から支出された修繕費については納税者の各会計の合計したすべての収入から支出される共通費用と見るのが相当である。以上を計算した結果、すべての事業年度において費用の額が収入の額を上回ることとなりこれらの金額に基づいて所得金額を計算すると各事業年度において課税所得は発生せず納付すべき法人税額と無申告加算税の額もないから本件処分はすべて取り消すのが相当であるとした。「平成２１年１１月１１日裁決」 ────── ∞ ────── ∞ ────── ∞ ─────── 区分所有者の団体である管理団体は法人登記をしていないから法人税の納税義務はないと考えがちです。しかし、人格のない社団等の５要件を満たしていれば収益事業を行えば法人税を支払うことになります。今回も結論として収益事業に該当するとされましたが、計算において課税所得が発生しなかったため、法人税額と無申告加算税の額は取り消されただけでした。ここでどういう収入が収益事業になりどういう収入が収益事業にならないのかという判断に困るところです。収益事業になるものとしては、運送業者等から徴収する荷捌場使用料、ＰＨＳ・携帯電話基地局使用料、有線放送配線使用料、公衆電話設置手数料、ＮＴＴの通信施設への電力供給料、入居者以外の者に対して有償で使用させているもの収益事業にならないものは、入居者限定の駐車場、会議室、壁面の広告枠、倉庫の使用料、共用トイレの清掃費政令で定められたものでないため収益事業に該当しないものとして、冷却水使用料、時間外空調使用料、臨時電力使用料、スプリンクラー水抜料などがあります。最近では修繕積立金等のために空いている駐車場を入居者以外に貸し出す管理団体もあるようですので気をつけてください。ご相談、ご不安なことがありましたら、お気軽に中島税理士・行政書士事務所までお問い合わせください。

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