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役員への豪華社宅の賃貸料相当額はいくらが正しい【税務調査】

2014-12-25

今回の裁判は

納税者が
納税者の創業者・元代表者に対し

いわゆる「豪華社宅」を
無料で賃貸していたことに対して

賃貸料相当額が
いくらになるかを

争った

裁判です。

────── ∞ ────── ∞ ────── ∞ ───────

【納税者】は、

税務署による賃貸料相当額の算出方法は

土地建物に投下した
資本から
5%の純利益を
納税者が常時得るものとして

仮定して
算定されたものに過ぎず

通常の使用料、時価、実勢価格といった
賃貸料を算出するにあたっての
概念とは
かけ離れたものであり、
不相当である。

また、本件建物の老朽化に関係なく
賃貸料はいつでも
同額としている。

加えて、
税務署は土地と建物の区分なく
期待利回りを

一律に5%としている
ことからしても
不相当である

と主張した。

【税務署】は、

本件社宅のような
いわゆる豪華社宅の賃貸料相当額は
時価によるものとされており

ここでいる「時価」とは
「通常支払うべき使用料その他その利用の対価に相当する額」
をいい、

具体的には
客観的にみて
合理的と認められる賃貸料の額をもって
「通常支払うべき使用料」

とみるのが
相当であると解される。

税務署は
これを算出する計算式として
いわゆる積算法を
採用した。

積算法は
投下資本について
当然にその回収を図るであろうことを
基礎としているため

対象不動産の取得価額を
基礎とすべきであるが、

本件社宅の取得時期と取得価額等を
証する資料の提供を
得られなかったため

やむなく帳簿価額を
基礎価格とした。

期待利回りは
通常取得価額の10%前後に
設定されるものである。

しかし、バブル崩壊後における
経済情勢等をかんがみると
実態に即していないことと

本件社宅が
役員の趣味・嗜好に従って
建設され

個人的に居住してきたことを
勘案し、

本件社宅は
法人の役員に対して
貸し付けられた資金によって
取得されたものと
同視できる。

基本通達に
使用者が
役員または使用人に
貸し付けた金銭の利息相当額は

おおむね5%の利率により
評価する

と規定されているのを
考慮して

期待利回りを5%と
設定した

と主張した。

────── ∞ ────── ∞ ────── ∞ ───────

どちらの主張が
正しいのでしょうか?

いきなり、裁決を見るのではなく
これはどういう判決になるか
すこし考えてみてください。

税務というと
決算書の数字や申告書をイメージするかもしれませんが、
そもそも税法に則った判断処理のこと
なのです。

その判断処理を間違えると
払う必要のないキャッシュが
会社から失われてしまう可能性があります。

この判断処理を
今まで間違っていた納税者の割合や
なんと7割以上(国税庁のHPより)

判断処理
大丈夫ですか?

本来の裁判判決は
難解で読むづらいものになっていますので、
読みやすいように多少
書き換えています。

────── ∞ ────── ∞ ────── ∞ ───────

【裁判官の裁決】は、

税務署が積算法を用いて
賃貸料算定を行ったのは
合理的である。

本件不動産は
「豪華社宅」に該当し

類似する賃貸事例は
ほぼ皆無であることから
賃貸事例比較法は
有用とは言えない。

本件社宅の基礎価格について
積算法の基礎価格は
その当時の経過価値を反映するものであるから

十数年前の取得価額を
そのまま採用するのは
相当とは
言い難い。

しかし、
本件調査において
社宅の立ち入り等の協力が得られないまま

家屋見取り図のみから
賃貸料相当額を

算出しなければ
ならなかったことに
照らすと

やむを得ない面があったと
言わざるおえない。

基礎価格の算定要素として
採用した
固定資産評価額については、

「固定資産評価額は
 地価公示価格の7割程度を
 目安として算定された価格」
であることと照らすと

税務署が提示した
基礎価格の金額と
かけ離れた金額であるとは
言い難い。

期待利回りについては
基本通達を根拠とした
5%は合理的である

とした。

「平成16年2月26日裁決」

────── ∞ ────── ∞ ────── ∞ ───────

法人税法上
賃貸借契約が「無償」であっても
収入として計上しなければいけません。

そして、
賃貸人が役員であれば
「役員賞与」
として計上され、

賃貸人が法人であれば
「寄付金」
として計上されることに
なります。

この「役員賞与」と「寄付金」は
税金を計算するときには
ほとんどが
損金不算入(経費として認められない)
になります。

つまり、収入分の
税金が増え、
かつ、
「役員賞与」の場合は
所得税と住民税が
加算されます。

社宅の無償での賃貸借契約は
避けるべきと
言えるでしょう。

また、積算法が
認められるのは
土地・建物に
「特殊性」
がある場合のみ
採用され、

通常は賃貸事例比較法
が採用されます。

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