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商業ビル管理団体の事業は法人税の対象になるのか！？【税務調査】
2019-05-31
本件は 商業ビル管理団体である 納税者が 収益事業から 生じた所得を 得ているとして 税務署から 法人税の決定処分と 無申告加算税の 賦課決定処分等を された ことに対して 争った 裁判である。 なお、 この商業ビルは 区分所有物であり、 納税者である 管理団体は この区分所有者全員から 構成されている。 ────── ∞ ────── ∞ ────── ∞ ─────── 【納税者】は、 納税者の活動は そのすべてが 構成員である 区分所有者の意思に 基づくものであり、 構成員の個性を 超越して 行う活動に 該当しないため、 法人税法2条8号に規定する 人格のない社団等に 該当しない。 仮に 人格にない社団等に 該当するとした場合であっても、 建物の共有部分から 生じた利益は、 区役所有法19条や 管理規約から 各区分所有者が 収取するとされており、 納税者に 帰属するものではない。 そもそも、 原処分庁が 収益事業に該当するとした 事業すべてが、 管理規約1条の定める 「ビル全体の調和と繁栄をはかる」 という目的達成のために、 付随して 実施しているものであり、 収益を目的とした 行為でないことが 明らかであるから、 それらの行為自体を 独立した 収益事業というのは 相当でない。 建物の管理運営等に係る 管理業務会計に計上した 収入が、 仮に 収益授業に係る 収入であるとしても、 個別事業についての 直接に費用を 認めるべきであり、 また、 大規模修繕積立金会計の収入は、 区別所有者からの 積立金と 各事業年度に発生した 管理業務会計 と共有部分に係る 利用業務会計の余剰金から 振り替えた収入で 構成されており、 同支出は、 管理業務と利用業務で 発生する 保守と営繕の 追加として 計画に基づき 実施されているもので あるので 収益あん分の対象になる と主張した。 【税務署】は、 納税者は、 代表の方法、 総会の運営、 財産の管理 その他団体としての 主要な点が 確定してある 団体とはいえ、 人格のない社団等に 該当する。 そして、 建物の共有部分から生じる 利益は、 納税者に帰属する。 原処分において 収益事業として 認定した各事業は、 各々不動産賃貸業、 駐車場業、 請負業に該当し、 すべて収益事業となる。 管理業務会計と 利用業務会計の 費用については、 明確に 各収益事業に対する 費用として、 収益事業と 収益事業以外の 事業との 区分経理がされていないため、 収益事業に 直接要した 費用の額と 収益事業と 収益事業以外の事業に対して 共通に要した 費用の額のうち 収益事業に 対応すべきものについては、 それぞれ その費用の性質に応じた 合理的な基準による 区分計算を することとなる。 一方、 大規模修繕費は、 本件建物の 大規模修繕に係る費用であり、 収益事業に係る 費用ではない と主張した。 ────── ∞ ────── ∞ ────── ∞ ─────── どちらの主張が 正しいのでしょうか？ いきなり、裁決を見るのではなく これはどういう判決になるか すこし考えてみてください。 税務というと 決算書の数字や申告書をイメージするかもしれませんが、 そもそも税法に則った判断処理のこと なのです。 その判断処理を間違えると 払う必要のないキャッシュが 会社から失われてしまう可能性があります。 この判断処理を 今まで間違っていた納税者の割合や なんと７割以上（国税庁のHPより） 判断処理 大丈夫ですか？ 本来の裁判判決は 難解で読むづらいものになっていますので、 読みやすいように多少 書き換えています。 ────── ∞ ────── ∞ ────── ∞ ─────── 【裁判官の裁決】は、 納税者は、 人格のない社団等の 成立要件である 5要件を満たしており、 法人税法2条8号に規定する 「人格のない社団等」 に該当する。 各収入について、 政令（法令５①）において 定められた 事業に係る収入に該当し、 その態様から 継続して 行なわれていると 認められている場合は 収益事業に 係わるものであると 解するのが 相当であり、 上記事業に該当せず、 実態として 納税者が 徴収する 管理費による収入と 同様の性質を 有するものと 解されるものは、 収益事業に係る 収入とは 認められない。 納税者の 法人税の課税対象となる 各事業年度の 所得の金額は、 その事業年度の 収益事業に係る 益金の額から、 その事業年度の 収益事業 に係る 損金の額を 控除した金額となる。 管理業務会計と 利用業務会計で 支出された費用については、 それぞれの費用を 分類し、 その分類に応じて、 合理的な基準により 各収入に 費用を配賦するのが 相当と認められる。 以上のように 計算した結果、 すべての事業年度において、 費用の額が 収入の額を 上回ることとなり、 これらの金額に 基づいて 所得金額を 計算すると、 本件各事業年度において 課税所得は発生せず、 納付すべき法人税額と 無申告加算税の額もないから、 本件処分は すべて取り消すのが 相当である とした。 「国税不服審判所平成２１年１１月１１日判決」 ────── ∞ ────── ∞ ────── ∞ ─────── 商業ビル管理団体は それぞれ 個人や会社の持ち主の 集合体だから 商業ビル管理団体自体には 税金は かからない。 もっともらしい 論拠ですが、 結論から 申し上げると 人格のない社団等に該当して 法人税が かかります。 商業ビル管理団体だけでなく 集合マンションなども 同じですから、 法人税の申告を お忘れなく！ ご相談、ご不安なことが ありましたら、 お気軽に 中島税理士・行政書士事務所まで お問い合わせください。 セカンドオピニオンとしても 税務調査対策としても ご提案を致しております。
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