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不動産の譲渡収入時期は引渡日？契約の効力発生の日？代金の授受日！？【税務調査】
2019-05-27
納税者は、 不動産販売業を営む法人 (6月決算法人)であり、 賃貸借中の不動産について 譲渡したが、 譲渡収入金額を 「売買金額の小切手が実際に決済された日」 に益金計上した。 ────── ∞ ────── ∞ ────── ∞ ─────── 【納税者】は、 法人税における 収益と損金の 帰属年度の決定にあたっては、 実現主義の原則に従い、 取引の完了の 認識基準としての 「引渡し」によって 決すべきである。 そして、 引渡しの基準となる 「当該資産に対する支配関係の移転」とは、 取引と完了。 すなわち 所有権の移転の 指標となりうる 事実関係をいうのであって、 具体的には、 売買契約の内容、 権利証や 印鑑証明書等関係書類の交付、 建物の鍵の交付など物件の占有関係、 代金の授受、 移転登記等 の諸要素を 検討して 判断すべきである。 税務署の主張する日付 （昭和62年9月11日）の時点では、 本件売買契約の代金のうち 27%しか支払われておらず、 所有権移転登記や その申請に必要な書類の準備、 本件建物の鍵の引渡しや 賃借人に対する 所有者の変更通知等 も全く 問題になっていなかった。 本件売買代金の残代金は、 納税者に対する 借入金につき 買主が 代位弁済することによって 行われる 約束になっている。 買主が 納税者に差し入れた 小切手が 決済された日付 （昭和63年7月1日） が所有権移転の日付である と主張した。 【税務署】は、 不動産販売による 売上げの計上時期については、 その販売によって 実現した時を基準とすべきであり、 その実現した時が いつであるかを 判断するにあたっては、 不動産販売による 売上げという性質に照らし、 必ずしも 契約上の 所有権移転時期に 拘束されるものではなく、 目的物が引き渡され、 その現実の支配が 移転したときをもって 判断すべきである。 そして、 いつの現実の支配が 移転したかは、 登記関係書類の交付、 代金決済、 所有権移転登記 及び建物の鍵の引渡し等 の状況を勘案して 合理的に決すべきである。 一定の時点 （昭和62年9月11日）以降は、 本件建物に係る 賃貸料の収受 及び維持管理費である 固定資産税、 電気・ガス・水道の利用料金、 電気保安料、 エレベーター保守料等の 経費の負担は、 買主が行っており、 本件建物の賃貸人たる地位 ないし所有者たる地位が 納税者から 買主に移転したといえる。 本件売買契約の場合、 買主に対し 権利証などの 関係需要書類の交付や 所有権移転登記等、 通常引渡しの徴憑となる 行為が行われていないが、 関係重要書類の交付や 所有権移転登記がされていないのは、 「売主・買主の都合」 によるものである本件の場合、 建物の明渡し等が 行われていないことをもって、 本件不動産の引渡しを 否定する理由と することはできない と主張した。 ────── ∞ ────── ∞ ────── ∞ ─────── どちらの主張が 正しいのでしょうか？ いきなり、裁決を見るのではなく これはどういう判決になるか すこし考えてみてください。 税務というと 決算書の数字や申告書をイメージするかもしれませんが、 そもそも税法に則った判断処理のこと なのです。 その判断処理を間違えると 払う必要のないキャッシュが 会社から失われてしまう可能性があります。 この判断処理を 今まで間違っていた納税者の割合や なんと７割以上（国税庁のHPより） 判断処理 大丈夫ですか？ 本来の裁判判決は 難解で読むづらいものになっていますので、 読みやすいように多少 書き換えています。 ────── ∞ ────── ∞ ────── ∞ ─────── 【裁判官の裁決】は、 不動産販売による 売上げの 計上時期については、 実現主義により その販売による 収益が 実現した時を 基準とすべきであり、 具体的には、 当該売上げは、 当該不動産の 引渡しがあった日の 属する事業年度の 益金の額に 算入すべきである。 そして、 不動産の取引の場合、 代金の支払と同時に 不動産の引渡し、 所有権移転登記が行われ、 取引が一時に完了し、 したがって、 引渡しの時点が 客観的に明白な場合がある一方、 諸般の事情から 各契約当事者の給付が 段階的に 複数回に分けて行われ、 外見上は 引渡しが いつ行われ 収益がいつ実現したか 必ずしも明らかでない 場合も生ずるが、 後者のような場合には、 契約上買主に 所有権が いつ移転するものとされているか ということだけではなく、 代金の支払に関する約定の内容 及び実際の支払状況、 登記関係書類 や建物の鍵の引渡しの状況、 危険負担の移転時期、 当該不動産から生ずる果実の収受権 や当該不動産に係る 経費の負担の売主から買主への移転時期、 所有権の移転登記の時期等 の取引に関する諸事情を考慮し、 当該不動産の 現実の支配が いつ移転したか判断し、 その現実の支配が 移転した時期をもって 当該不動産の 引渡しがあったものと 判断するのが 相当である。 本件物件から 生じる 賃貸料については、 納税者から買主に支払われ、 諸経費については 買主が負担していることから、 売買代金の 約27%に相当する金額しか 売り主から 買主へ支払われていないとしても、 買主が 「本件不動産の代金額から 抵当権の被担保債権額を 差し引いた金額を 支払ったことにより」 本件不動産の 現実の支払権を 買主に移転する 合意があったものと 認めるのが 相当である とした。 「東京地方裁判所平成９年１０月２７日判決」 ────── ∞ ────── ∞ ────── ∞ ─────── 実務において 固定資産の譲渡による 収益の額は 別に定める場合を除いて その引渡しがあった日の 属する 事業年度の益金の額に 算入される こととされています。 その固定資産が 土地、建物その他これらに類する資産である場合、 法人が当該固定資産の譲渡に 関する 契約の効力発生の日の 属する事業年度の 益金の額に 算入しているときは これが 認められます。 引渡しの日については 1、代金の相当部分（おおむね50％以上）を 収受するに至った日 2、所有権移転登記の申請の日 原則として 土地・建物等の譲渡収入の 計上時期は 不動産登記上の 所有権が 移転された時期 になります。 ただし、 所有権の移転登記が なされた場合であっても 代金の相当部分が 授受されている場合 譲渡収益を 計上することとなる点について 注意が 必要です。 ご相談、ご不安なことが ありましたら、 お気軽に 中島税理士・行政書士事務所まで お問い合わせください。 セカンドオピニオンとしても 税務調査対策としても ご提案を致しております。
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